REAL ESTATE NEWS

Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf Bauprojekte

Das SARS-CoV-2 hat erhebliche Auswirkungen auf die Bauwelt. Baustillstände, Bauverzögerungen und Störungen im Zusammenhang mit Planungen und Genehmigungen werden kaum vermeidbar sein. Wir von ARNECKE SIBETH DABELSTEIN möchten Ihnen hiermit eine grundsätzliche Darstellung einiger praxisrelevanter Auswirkungen und Handlungsempfehlung mit Blick auf den Baustellenbetrieb und mögliche Bauablaufstörungen im Zusammenhang mit dem Coronavirus geben.
Keine gesetzlichen oder behördlichen Anordnungen​​​​

Aktuell gibt es noch keine speziellen gesetzlichen oder behördlichen Anordnungen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie bezogen auf die Ausführung von Bauvorhaben. Bis auf weiteres dürfen Bauvorhaben somit – auch bei einer sich bestätigten COVID-19-Infektion auf der Baustelle –fortgeführt werden.
Informations- und Meldepflichten des Bauherrn

Eine gesetzliche Meldepflicht für Bauherren bei einem Infektionsfall besteht nicht. Dennoch sollte jeder Infektionsfall dem örtlichen Gesundheitsamt gemeldet und in weitere Maßnahmen einbezogen werden. Bauherren sollten zudem präventive Maßnahmen zur Vermeidung und Eindämmung möglicher Infektionsgefahr ergreifen (etwa Hygienebestimmungen, Aufklärung über Verhalten bei beginnenden Krankheitssymptomen). Ein entsprechendes Hinweisblatt stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Corona-Pandemie als Umstand höherer Gewalt

Eine gesetzliche Meldepflicht für Bauherren bei einem Infektionsfall besteht nicht. Dennoch sollte jeder Infektionsfall dem örtlichen Gesundheitsamt gemeldet und in weitere Maßnahmen einbezogen werden. Bauherren sollten zudem präventive Maßnahmen zur Vermeidung und Eindämmung möglicher Infektionsgefahr ergreifen (etwa Hygienebestimmungen, Aufklärung über Verhalten bei beginnenden Krankheitssymptomen). Ein entsprechendes Hinweisblatt stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Corona-Pandemie als Umstand höherer Gewalt

Bei Bauablaufstörungen u. ä. können sowohl Auftraggeber wie auch Auftragnehmer Schadensersatzansprüche gegen die jeweils andere Vertragspartei nur dann erheben, wenn ein Verschulden vorliegt. Vor allem aber stehen im Behinderungsfall Entschädigungsansprüche des Auftragnehmers gegen den Auftraggeber im Raum.
Diese sind an sich verschuldensunabhängig, entfallen aber nach der neueren Rechtsprechung des BGH zu aus unserer Sicht vergleichbaren Fällen, wenn unabwendbare Umstände, d.h., höhere Gewalt, vorliegen.

Die Ausbreitung des Virus und hierauf beruhende behördliche Maßnahmen, wie etwa Einreiseverbote, Lieferbeschränkungen, Gebietsabriegelungen oder gar eine allgemeine Ausgangssperre, die klar auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind, stellen u.E. im Grundsatz solche Umstände höherer Gewalt dar. Man kommt aber dennoch nicht um eine umfassende Prüfung des Einzelfalls herum. Ob höhere Gewalt bei konkreten Bauablaufstörungen mit all den daraus resultierenden Folgen tatsächlich anzunehmen ist, hängt u. a. von den individuellen Vertragsbestimmungen, den konkreten Umständen des Einzelfalls sowie der Möglichkeit der Vertragsparteien ab, die Störung durch alternative Maßnahmen beseitigen zu können.

Dasselbe gilt für die mögliche Folge eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage und einer Anpassung der Verträge am Bau vor allem im Hinblick auf Termine und Kosten.
Beeinträchtigungen auf Seiten der Auftragnehmer

Lieferschwierigkeiten, etwa wegen Grenzschließung: Lieferschwierigkeiten wegen Grenzschließungen und behördlichen Auslieferungsverboten könnten einen solchen Umstand höherer Gewalt darstellen,
  • wenn die Lieferschwierigkeit tatsächlich durch das Virus bedingt ist und nicht auf eine mangelnde Planung oder zu geringe Bestellung zurückzuführen ist und
  • wenn nicht dem Auftragnehmer eine anderweitige – ggfs. auch Mehrkosten auslösende - Ersatzbeschaffung möglich war.
Meldet der Auftragnehmer eine Behinderung wegen Lieferverzögerung an, sollte dieser zwingend auf seine Pflicht hingewiesen werden, unverzüglich Ersatzbeschaffungsmaßnahmen zu ergreifen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gilt:
  • der Auftragnehmer kann sich auf höhere Gewalt berufen;
  • den Auftragnehmer trifft kein Verschulden;
  • bei Einbeziehung der VOB/B verlängern sich die Ausführungsfristen entsprechend.
Der Auftragnehmer hat die Voraussetzungen jedoch dezidiert darzulegen. Auf eine umfassende Darlegung sollte der Bauherr bereits aus eigenem Interesse bestehen, da dieser seinen Vertragspartnern gegenüber (etwa Investor/ Mieter) bei einer verzögerten Baufertigstellung ebenfalls darzulegen und zu beweisen hat, wodurch die Verzögerung entstanden ist und er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Im Falle von Betriebsschließungen von Lieferanten durch behördliche Anordnungen (Quarantäne) gelten die vorstehenden Grundsätze gleichermaßen.

Unterbesetzung der Baustelle wegen Kapazitätsengpässen: Vergleichbar ist die Problematik von Unterbesetzungen der Baustelle wegen Kapazitätsengpässen oder dem Ausfall von Subunternehmern zu beurteilen.

Auftragnehmer sind in der Pflicht, bei Ausfall von Mitarbeitern durch Erkrankung oder Quarantäneanordnungen einzelner Mitarbeiter für Abhilfe etwa durch Beschleunigungsmaßnahmen oder der Anordnung von Mehrarbeit zu sorgen. Wird die gesamte Belegschaft des Auftragnehmers unter Quarantäne gestellt und ist dieser in der Ausführung verhindert, kann er sich auf höhere Gewalt berufen und ist – vorübergehend – von seiner Leistungspflicht befreit.

Ausfall oder Insolvenz von Subunternehmern: Fällt ein Subunternehmer wegen Aus- oder Einreisebeschränkungen oder Quarantänemaßnahmen aus, hat der Auftragnehmer geeignete Ersatzunternehmer – auch zu höheren Preisen - zu beauftragen. Der Auftragnehmer sollte hierauf zwingend hingewiesen werden, um mögliche Bauverzögerungen zu vermeiden.

Ist dies dem Auftragnehmer trotz entsprechender Bemühungen nicht möglich, wird er sich auf höhere Gewalt berufen und von einer Haftung freizeichnen können. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Subunternehmereinsatz vertraglich zugelassen ist.
Das gleiche gilt bei einem Wegfall des Subunternehmers wegen einer (durch das Corona-Virus bedingten) Insolvenz des Subunternehmers.

Baustelle in Quarantänegebiet: Liegt die Baustelle in einem Quarantänegebiet und kann vom Auftragnehmer daher nicht aufgesucht werden, ist der in der Ausführung der Leistung behindert, ohne dass ihn hierbei ein Verschulden trifft. Die vereinbarten Ausführungsfristen verlängern sich entsprechend. Die Befreiung von der Leistungspflicht gilt nicht für Auftragnehmer, die ihre Leistungen nicht auf der Baustelle zu erbringen haben (etwa Planer).
Beeinträchtigungen auf Seiten des Auftraggebers 

Baustelle in Quarantänegebiet, Ausgangssperre: Kann die Baustelle nicht mehr aufgesucht werden und tritt ein Baustopp ein, verletzt der Auftraggeber zwar grundsätzlich seine Mitwirkungsplichten (Bereitstellung des Baugrundstücks) gegenüber den betroffenen Auftragnehmern. Entschädigungs- oder Schadensersatzansprüche der Auftragnehmer gegen den Bauherrn entstehen jedoch in der Regel keine. Nach der Rechtsprechung des BGH dürfte der Anwendungsbereich der Entschädigungsansprüche des Aufragnehmers wegen „unabwendbarer Ereignisse“ nicht eröffnet sein. Andererseits dürfte der Auftragnehmer nicht in Verzug geraten. Die Termine dürften anzupassen sein, wobei bei länger anhaltender Sperre das unten näher beschriebene außerordentliche Kündigungsrecht des § 6 Abs. 7 VOB/B problematisch werden würde.

Die öffentlichen Äußerungen der Zuständigen lassen die Anordnung einer generellen Ausgangssperre auch in Deutschland möglich erscheinen. Wird eine Ausgangssperre angeordnet, kommt es darauf an, ob der Baustellenbetrieb weiterhin zugelassen ist. Ist dies nicht der Fall, gilt Vorstehendes entsprechend.

Verspätete Planlieferungen: Erhebliche Auswirkungen auf den Baubeginn haben auch verspätete Planlieferungen bei entsprechender Verhinderung der Planer. Entschädigungsansprüche der Auftragnehmer mangels rechtzeitiger Planlieferung drohen und die Verschiebung des Baubeginns kann gravierende wirtschaftliche Folgen haben.

Ob der Auftraggeber sich in diesem Fall um einen Ersatzplaner bemühen muss, um mögliche Entschädigungsansprüchen der Auftragnehmer auszuschließen, ist zweifelhaft. In der Praxis wird der Auftraggeber dem verhinderten Planer nicht immer den Auftrag unmittelbar außerordentlich entziehen können, so dass der Planer – trotz Verhinderung – ein Recht auf Vertragserfüllung hat. Daraus ergibt sich, dass die weiteren Auftragnehmer im Falle von Bauverzögerungen durch verspätete Planlieferungen, die eindeutig ihre Ursache in den Auswirkungen der Corona- haben, ihrerseits keine Entschädigungs- und Schadensersatzansprüche gegen den Auftraggeber haben.

Erschwerte Abstimmungen: Treten Bauverzögerungen durch erschwerte Abstimmungen aufgrund von durch den Auftraggeber angeordneten Präventionsmaßnahmen ein (etwa Telefonkonferenzen statt Vor-Ort-Terminen), liegen diese in der Regel im Verantwortungsbereich des Auftraggebers. Mehrkosten sind dann von diesem zu tragen. Auch Entschädigungsansprüche von Auftragnehmern wegen Bauzeitverzögerungen sind denkbar. Wieder ist aber der Einzelfall zu betrachten.

Liquiditätsprobleme, Zahlungsstockung: Zahlungsschwierigkeiten als Folge der Corona-Pandemie können einen Baustopp zur Folge haben. Der Auftraggeber wird sich jedoch in solchen Fällen schwerer tun, sich auf höhere Gewalt berufen können und könnte somit Entschädigungs- und Schadensersatzansprüchen seiner Auftragnehmer ausgesetzt sein. Juristen vereinfachen die Rechtslage in solchen Fällen oft auf den Grundsatz „Geld hat man zu haben.“ Auch hier wird es auf eine Betrachtung im konkreten Einzelfall ankommen.

Behördenschließungen/Verzögerungen bei Genehmigung
u. ä.: Auch insoweit drohen dem Auftraggeber erhebliche Eingriffe in den Bauablauf, etwa wenn die Bearbeitung der Baugenehmigung deutlich verzögert wird. Hierdurch bedingte Bauablaufstörungen dürften für den Auftraggeber nicht zu vertreten sein und auf höherer Gewalt beruhen.
Außerordentliches Kündigungsrecht

Im Einzelfall können sich aus der Corona-Pandemie und hiermit im Zusammenhang stehender Auswirkungen außerordentliche Kündigungsrechte der Bauvertragsparteien ergeben. Bei Einbeziehung der VOB/B können die Vertragsparteien bei einer Unterbrechung der Ausführung von über 3 Monaten den Vertrag nach § 6 Abs. 7 VOB/B kündigen.
Einsatz von Kurzarbeit

Bereits Anfang April 2020 soll ein jüngst vom Bundestag beschlossenes Gesetz zum erleichterten Zugang zu Kurzarbeitergeld in Kraft treten, rückwirkend zum 01.03.2020. Damit sollen Personalkosten reduziert und die Voraussetzungen für den Bezug von Kurzarbeitergeld abgesenkt und Leistungen erweitert werden. 
Kooperation und Partnerschaftlichkeit als Gebot der Stunde

Viele Anfragen an uns zielen auf die auch in diesem Beitrag angerissenen Rechte und Pflichten und die Rechtspositionen der Beteiligten an einem Projekt ab. Der aktuellen Ausnahmesituation, die die Baubeteiligten vor bisher nicht dagewesene Herausforderungen stellt und noch in verstärktem Maße stellen wird, kann jedoch nicht mit dem Beharren auf Positionen und „Rechthaben“ begegnet werden. Auf den Baustellen werden alle täglich auf neue Einflüsse reagieren müssen. Wir stehen hier wohl erst am Anfang der Problemketten. Die Projekte können nur vor dem Scheitern bewahrt werden, wenn alle Beteiligten auf Bauherrnseite, Planer, Unternehmer und Behörden partnerschaftlich und vertrauensvoll miteinander umgehen und offen kommunizieren, um schnelle und flexible Lösungen zu finden. Kooperation ist dabei auch keine rein moralische Kategorie und auch nicht „nur“ eine baubetriebliche Notwendigkeit. Kooperation und Schadensminderung sind nach der ständigen Rechtsprechung des BGH grundlegende Verpflichtungen der Vertragspartner am Bau. Man muss, auch aus rechtlicher Sicht, erst einmal miteinander reden und ernsthaft nach Lösungen suchen und gemeinsam den Schaden klein halten, bevor Leistungen oder Zahlungen verweigert, Schadensersatz gefordert oder Kündigungen ausgesprochen werden.
Ausblick und Neuverträge

Da das Ausmaß der Corona-Pandemie immer deutlicher sichtbar wird, dürfte diese für Neuverträge grundsätzlich nicht mehr als unvorhergesehenes Ereignis oder höhere Gewalt zu bewerten sein. In einer Grauzone bewegt man sich mit Verträgen, die in den letzten Wochen abgeschlossen wurden. Die Auswirkungen der Pandemie auf Deutschland wurden hier immer erkennbarer. Die WHO, das Bundesgesundheitsministerium, die Länderbehörden und das RKI haben eine Reihe von Verlautbarungen veröffentlicht, welche die Berufung auf höhere Gewalt bei Verträgen, die ab etwa Ende Januar/Anfang Februar geschlossen wurden, in Frage stellen.
Ob es für Bauherren oder Auftragnehmer aus diesem Grunde ratsam ist, bei Neuverträgen entsprechende Klauseln zur Regelung von durch das Virus verursachten Bauablaufstörungen aufzunehmen, ist einzelfall- und projektbezogen zu beurteilen, in der Regel aber zu empfehlen.

Autor:
Maximilian Zeun

weitere Ansprechpartner:
Thomas Richter + Thomas Krall

Das neue Corona-Virus und seine versicherungsrechtlichen Aspekte

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