REAL ESTATE NEWS

Auswirkungen der Pandemie auf gewerbliche Mietverhältnisse

Die von der WHO am 11.03.2020 offiziell zur Pandemie erklärte Ausbreitung des Coronavirus (SARS-CoV-2) hat bereits zum jetzigen Zeitpunkt erhebliche wirtschaftliche und soziale Folgen für die Weltbevölkerung. Gerade bei gewerblich genutzten Immobilien stellt sich nunmehr die wirtschaftlich schwerwiegende Frage, wie sich diese Krise auf bestehende - häufig langfristig abgeschlossene - Mietverträge und auch bei der Gestaltung von Neuabschlüssen auswirkt.
A. Bestehende Verträge

1. Bisherige Rechtslage
Im deutschen Gewerbemieterecht unterfällt das Verwendungsrisiko der Mietsache grundsätzlich dem unternehmerischen Risiko des Mieters, so dass insoweit grundsätzlich eine „starke“ Vermieterstellung besteht. Jedoch hat sich die „moderne“ höchstrichterliche Rechtsprechung in Deutschland noch nie mit einer Konstellation befassen müssen, die der heutigen Situation im Zusammenhang mit dem Coronavirus entspricht.
Für vor Aufkommen der Corona-Krise abgeschlossene Verträge handelt es sich bei der durch das Coronavirus ausgelösten Pandemie um einen Fall so genannter höherer Gewalt, da die Schäden durch ein Ereignis verursacht worden sind, das von außen (also nicht von einer Vertragspartei zurechenbar verursacht) auf den Vertrag einwirkt und auch bei Anwendung aller Vorsicht und Aufmerksamkeit nicht voraussehbar und selbst mit allen zu Gebote stehenden Mitteln für die Parteien nicht abzuwenden gewesen ist.
Sofern mietvertraglich Rechtsfolgen für Fälle höherer Gewalt wirksam vereinbart wurde, gehen diese Regelungen den gesetzlichen Regelungen vor. Es handelt sich dabei um sogenannte „Force-majeure-Klauseln“ die Streitigkeiten über etwaige Haftungsrisiken in derartigen Fällen vermeiden sollen. Zumeist dürfte eine solche Klausel nicht vereinbart worden sein, da es sich um eine zu Lasten des Vermieters von der gesetzlichen Lage abweichende Vereinbarung handelt, die in der Vergangenheit auf Grund der (je nach Lage oft) vermieterfreundlichen Marktsituation und der mangelnden Präsenz dieser Problematik eine untergeordnete Rolle gespielt hat. Fehlt es an derartigen Regelungen, so gilt bislang folgendes:

a. Mängelrechte/Mietminderung 

Unter Mietmängeln aufgrund hoheitlicher Maßnahmen sind solche Maßnahmen zu verstehen, deren Ursache gerade in der konkreten Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache und nicht auf den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters beruhen. Ebenfalls nicht zur Minderung berechtigen grundsätzlich auch solche Umstände, die zum Verwendungsrisiko des Mieters oder dessen allgemeinem Lebensrisiko zählen.

Das bloße Ausbleiben von Kunden stellt keinen Mangel der Mietsache dar, weshalb keine mietrechtlichen Gewährleistungsrechte des Mieters (z.B. Mietminderungsrecht) bestehen. Vielmehr trägt das Verwendungsrisiko des Mietgegenstandes regelmäßig allein der Mieter selbst.
Behördliche Verfügungen stellen nach der ständigen Rechtsprechung regelmäßig einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar, wenn ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache und nicht auf den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters beruhen. Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze dürfte eine Nutzungsuntersagung, die auf staatlichen Bemühungen der Beschränkung einer Pandemie fußt, ebenfalls nicht zu einem Mietmangel führen.

Mietvertragliche Mängelansprüche kommen jedoch dann in Betracht, wenn die „Schließung der Liegenschaft“ durch den Vermieter erfolgt, die betriebliche Tätigkeit aber erlaubt ist (z.B. Schließung eines Einkaufszentrums einschließlich Lebensmittelläden). Dadurch würde dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen. Es besteht in diesem Fall für den Vermieter ein erhebliches Risiko für Mietminderungen und Schadensersatzansprüche seitens der Mieter. Diese Risiken kann der Vermieter nur durch entsprechende (schriftformkonforme) Vereinbarung mit dem Mieter minimieren. Überdies kann der Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs den jeweiligen Mieter auch zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen, wobei das Kündigungsrecht in diesem Fall gem. § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich von einer vorherigen Abmahnung bzw. Setzung einer bestimmten und angemessenen Abhilfefrist abhängig ist. Eine solche Abmahnung und Fristsetzung wäre beispielsweise nur dann nicht zwingend, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg versprächen.

b. Störung der Geschäftsgrundlage:

Wegen dieser einseitigen Risikoverteilung zu Lasten des Mieters bleibt nach der aktuellen Rechtslage nur in besonderen Ausnahmefällen Raum für eine Vertragsanpassung wegen der Störung der Geschäftsgrundlage durch „höhere Gewalt“.

Die durch den Coronavirus hervorgerufene Pandemie stellt als solche eine noch nie dagewesene Ausnahmesituation dar, die nicht lediglich bestimmte Geschäftszweige, sondern die Gesamtwirtschaft erheblich belastet. So könnte deshalb mieterseits argumentiert werden, dass bereits das Risiko, dass länder- und/oder bundesweit Menschen aufgrund behördlicher oder medialer Empfehlungen zuhause bleiben, nicht allein dem Mieter, sondern beiden Parteien aufgebürdet werden muss und deshalb ausnahmsweise eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage zulässig sein könnte. Durch behördliche (nicht bundesweit einheitliche) Betriebsbeschränkungen, Betriebsverbote, Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote gewinnt diese Argumentation – je nach Asset Klasse unterschiedlich stark – an Gewicht. Ob die Rechtsprechung im Nachgang der Corona-Krise von einer solchen extremen Ausnahmesituation ausgeht, bleibt abzuwarten und hängt durchaus vom jeweiligen Einzelfall ab.

Aufgrund der am 25.03.2020 beschlossenen Gesetzesänderung, dürfte die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage erheblich erschwert sein, da der Gesetzgeber offensichtlich einen anderen Weg geht (siehe unten).
2. Gesetzesänderung vom 25.03.2020

Der Bundestag sah wegen der Corona-Krise aufgrund der grundsätzlichen Risikoverteilung im Mietvertrag zu Lasten des Mieters Nachbesserungsbedarf und hat verschiedene wirtschaftliche Unterstützungsmaßnahmen u.a. für Mieter und Pächter beschlossen (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht).

Für Mietverträge über Grundstücke und Räume, sowie für Pachtverträge gilt ein vorübergehender Kündigungsausschluss (gültig bis 30.06.2022) wegen ausbleibender Mietzahlungen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020. Von dieser Regelung kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Die Kündigung ist nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters/Pächters im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Die Regelung stellt nach der in der Gesetzesbegründung dargelegten Auflassung des Gesetzgebers eine zeitlich begrenzte Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, soll die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen sein.

Die Regelung soll bis zum 30. Juni 2022 anwendbar sein. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter/Pächter vom 30. Juni 2020 an zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen.

Unberührt bleiben jedoch die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Fälligkeit und des Verzugs, die weiterhin auf die Miet- und Pachtforderungen während der Geltung des Gesetzes anwendbar sind. Dies hat zur Folge, dass Mieter und Pächter ihre Forderungen weiterhin fristgerecht leisten müssen und bei nicht fristgerechter Leistung gegebenenfalls in Verzug geraten.

Zu beachten ist auch, dass für gewerbliche Mieter/Pächter im Falle der nicht fälligen Miet-/Pachtzahlung Verzugszinsen in Höhe von derzeit circa acht Prozent pro Jahr anfallen, für Verbraucher circa 4 Prozent pro Jahr. Insofern dürfte die Nichtleistung nur für sehr liquiditätsschwache Mieter/Pächter interessant sein.

Es ist die Aufgabe des Mieters beziehungsweise Pächters, den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete/Pacht im Streitfall glaubhaft zu machen. Er muss Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter/Pächter insbesondere einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Dazu zählen nach der Gesetzesbegründung auch der Nachweis, dass ein Antrag auf staatliche Leistungen gestellt oder sie gewährt wurden, sowie Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall. Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus nach der Gesetzesbegründung den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des Sars-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Der Vermieter/Verpächter kann beziehungsweise muss die vom Mieter vorgenlegen Mittel der Glaubhaftmachung dann im Streitfall widerlegen. Dafür muss er nach allgemeinen Grundsätzen darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Covid-19-Pandemie nicht ursächlich für die Nichtleistung des Mieters/Pächters war.

Auf der Grundlage des Gesetzes ist die Vermieterstellung jedoch bezüglich der Frage, ob der Mieter einen Anspruch auf Anpassung oder gar Erlass der Miete hat, erheblich gestärkt. Denn die in der Gesetzesbegründung enthaltene Formulierung, wonach die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete im Grundsatz bestehen soll, lässt die Argumentation zu, dass der Gesetzgeber keine auch nur teilweise Überwälzung des Risikos auf den Vermieter wünscht. Trotz dieser Stärkung dieser Vermieterstellung bleibt jedoch abzuwarten, ob nicht jedenfalls für besonders betroffene Asset-Klassen (Retail im Non-Food-Bereich, Gastronomie, Hotels etc.) dem Argument des Wegfalls der Geschäftsgrundlage jedenfalls für den Zeitraum öffentlich-rechtlich angeordneter Betriebsschließungen nicht doch erhebliche Bedeutung zukommen wird. Die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Fälligkeit und des Verzugs bleiben, wie in der Gesetzesbegrünung hervorgehoben wird, unberührt weiterhin auf die Miet- und Pachtforderungen während der Geltung des Gesetzes anwendbar.

Der Eingriff des Gesetzgebers kann jedenfalls zu erheblichen Liquiditätsengpässen der Vermieter führen.

Im Rahmen der Aussprache des Bundestages wurde von mehreren Rednern der Regierungsparteien angekündigt, dass der Gesetzgeber das in sehr kurzer Zeit entworfene und verabschiedete Gesetz zeitnah u.U. nachzubessern und ggf. weitere Änderungen hierzu beschließen wird.
3. Fazit

Zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen kann es im Einzelfall für beide Mietvertragsparteien wirtschaftlich sinnvoll sein, Kompromisse zu finden, die das Risiko des vorübergehenden Mietausfalls und/oder eines dauerhaften Ausfalls des Mieters minimieren. In diesen Fällen ist zu beachten, dass diese Vereinbarungen (je nach konkretem Inhalt der Regelung) in der Regel in schriftformkonformer Weise getroffen werden müssen. Andernfalls besteht das Risiko, dass befristete Mietverträge ordentlich kündbar werden.
B. Betriebspflichten in bestehenden Mietverträgen

Grundsätzlich besteht gesetzlich keine Verpflichtung den Mietgegenstand auch tatsächlich zu nutzen. Gleichwohl enthalten viele Gewerbemietverträge, insbesondere Retail- oder Hotelmietverträge Betriebsverpflichtungen für den Mieter.

Wegen der Auswirkungen der Corona-Krise ist hinsichtlich Betriebspflichten grundsätzlich zwischen bloßen behördlichen Warnungen und behördlichen Untersagungen bzw. Anordnungen zu unterscheiden.

Soweit der Betrieb des Mietgegenstandes behördlich untersagt ist, ist dem Mieter der Betrieb objektiv unmöglich, weshalb dieser regelmäßig gemäß § 275 Abs. 1 BGB von der Leistungspflicht, also der Einhaltung der Betriebspflicht befreit sein dürfte.

Anders verhält es sich für den Fall der Vereinbarung von Betriebspflichten, ohne dass es zu konkreten behördlichen Anordnungen, sondern beispielsweise nur zu allgemeinen Warnung gekommen ist. Hier bleibt lediglich eine Anpassung des Vertrags möglich, wenn es sich um eine Störung der Geschäftsgrundlage handelt. Eine solche dürfte jedoch, da das Verwendungsrisiko regelmäßig beim Mieter liegt, nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen vorliegen. Vertragliche Abweichungen hiervon sollten nur in schriftformkonformen Nachtrögen geschlossen werden.
C. Aktuelle Vertragsabschlüsse

Die vom Bundestag am 25.03.2020 beschlossene Gesetzesänderung geht davon aus, dass eine pandemieartige Ausbreitung des SARS-CoV-2-Virus in der breiten Öffentlichkeit bis zum 08.03.2020 noch nicht absehbar war. Bei Verträgen, die nach diesem Zeitpunkt geschlossen wurden, ist davon auszugehen, dass sie in Kenntnis einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurden. Sie erscheinen dem Gesetzgeber daher nicht schutzwürdig.

Nachdem die Corona-Krise inzwischen allen Marktteilnehmern bekannt ist, handelt es sich bei der Corona-Pandemie bei nun neu abgeschlossenen Mietverträgen jedenfalls nicht um die Störung einer Geschäftsgrundlage, da zumindest ab jetzt vorhersehbar ist, dass sich hieraus ein wirtschaftliches Risiko ergibt. Enthält der Mietvertrag keine konkrete Regelung zu einer Risikoverteilung, so trägt der Mieter auch insoweit das volle Verwendungsrisiko der Mietsache. Anderseits kann sich ein Vermieter ebenfalls nicht auf höhere Gewalt berufen, wenn es bei der Herstellung/Fertigstellung der Mietsache zu Verzögerungen kommt. Insbesondere bei der Vermietung vom Reißbrett bzw. der Vermietung von auszubauenden Flächen ist bei der Vereinbarung von verbindlichen Fertigstellungsterminen besonders sorgfältig zu prüfen, ob diese wirklich eingehalten werden können. Es sollte zur Risikovermeidung derzeit unbedingt geregelt werden, dass etwaige Bauverzögerungen im Zusammenhang und/oder infolge der Ausbreitung des Coronavirus – z.B. Erkrankungen von Mitarbeitern des Bauunternehmers, Betriebsstillegungen des Bauunternehmers, Lieferengpässe und/oder behördliche Baueinschränkungen oder Bauuntersagungen – einen Fall höherer Gewalt darstellen, den weder der Mieter, noch der Vermieter zu vertreten haben und der Mieter bei etwaigen daraus resultierenden Bauverzögerungen keine Ansprüche gegen den Vermieter hat. Überdies kann ein Terminrisiko des Vermieters durch die Vereinbarung langer Fertigstellungsfristen mit entsprechendem Zeitpuffer minimiert werden.

Die oben skizzierte mögliche Regelung zum vorübergehenden Kündigungsausschluss gilt aber dennoch für alle Mietverträge über Wohnraum oder sonstige Räume.

Autoren: Dr. Maximilian Gutsche, Alexander Thiermann, Marvin Lausmann

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